Как проверить квартиру перед покупкой?
Покупка квартиры может обернуться неприятностями, если перед сделкой заветные квадратные метры не подверглись внимательной проверке. Долги прежних хозяев, наличие ареста, наложенного на жилплощадь, несогласованные перепланировки – это лишь малая часть проблем, с которыми можно столкнуться после совершения купли-продажи. Как избежать неприятных сюрпризов?
Основные моменты: без чего нельзя покупать квартиру
В обязательном порядке перед покупкой жилья проверяются следующие моменты:
- Наличие всех необходимых документов. В первую очередь, у владельца на руках должны быть свидетельства о праве собственности на каждого собственника, а также договор основания (тоже на всех владельцев). Не обойтись при покупке без технического и кадастрового паспортов – если они отсутствуют, владелец обязан оформить их за свой счет до момента продажи жилья.
- Отсутствие временно выписанных лиц. К моменту совершения сделки в квартире должны отсутствовать лица, сохраняющие право проживания даже после смены собственника. Это могут быть:
- заключенные, отбывающие срок в различных учреждениях;
- военнослужащие, призванные на срочную службу;
- дети, воспитывающиеся в интернатах и иных воспитательных заведениях;
- пожилые люди, находящиеся в домах престарелых;
- лица, помещенные на лечение в психоневрологический диспансер.
- Наличие перепланировок. Если бывшие владельцы не узаконили перемены, то в дальнейшем это обязательство ляжет на плечи нового собственника.
- Законность доверенности. Если квартиру продают по доверенности, необходимо убедиться, что документ не был отозван ранее и является действующим.
Немало проблем может доставить обременение правами третьих лиц. Речь идёт о квартирах, сданных в аренду, находящихся в залоге или под арестом. Так, в случае с арендаторами, новому собственнику придётся ждать окончания срока аренды, чтобы переехать в приобретённое жилье – до этого момента каким-либо образом выселить чужих людей нельзя по закону.
Некоторые квартиры находятся в ренте, а значит, после смерти бывшего владельца жилье переёдет в собственность рентаплательщика. Об этом также стоит узнать заранее, чтобы избежать нежелательной сделки.
Семейные споры
Зачастую покупатели квартиры становятся невольными участниками семейных споров бывших владельцев. Так, если жилплощадь приобреталась в браке, но была оформлена только на одного супруга, то перед продажей необходимо заручиться нотариально заверенным согласием от второго супруга. В противном случае, обделённый супруг сможет истребовать квартиру обратно через суд.
Это касается и наследников – обязательно следует удостовериться в отсутствии претендентов на квадратные метры, способных отсудить купленную квартиру.
Отдельная проблема – наличие несовершеннолетних собственников. Для того, чтобы приобрести у них квартиру, потребуется получить разрешение на сделку от органов опеки. В противном случае, купля-продажа не будет зарегистрирована официально.
Юридическая чистота квартиры: как проверить
Честный продавец по первому требованию должен предоставить весь пакет документов на квартиру. Если по каким-то причинам он затягивает этот процесс, прикрываясь отговорками, стоит задуматься и еще раз всё проверить.
- Проверяем обременения: на сайте Росреестра наличие обременений проверяется в режиме онлайн. При необходимости можно заказать электронную выписку из ЕГРП с аналогичными сведениями.
- Проверяем историю сделок: продавец должен предоставить выписку из ЕГРП, где отражен переход прав на квартиру. Такой документ может получить собственник или доверенное лицо через МФУ или УФРС. Обратите внимание, если квартира часто переходила из рук в руки – возможно, таким образом, проводились нечестные сделки, не сулящие ничего хорошего новым хозяевам.
- Проверяем законность перепланировок: сверьте текущее состояние квартиры с техническим паспортом. Если есть различия, значит, собственник не удосужился узаконить преобразования.
- Проверяем законность доверенности: обратитесь к нотариусу, заверившему документ – он должен подтвердить, что доверенность в силе и не была аннулирована.
- Проверяем владельца квартиры: вы вправе попросить о предоставлении справок из наркологического и психоневрологического диспансера, подтверждающие дееспособность и адекватность собственника (собственников) квартиры. Если хотя бы один из собственников находится на учете в данных учреждениях, сделку в любой момент можно признать недействительной.
- Проверяем список жильцов: перед продажей в квартире не должно быть прописанных лиц, а также тех, кто имеет право проживать в квартире после смены собственника. Обязательно затребуйте архивную выписку (её может взять собственник в паспортном столе), чтобы убедиться в отсутствии временно выписанных лиц. Информацию могут дать и квитанции, в которых обычно указывается количество людей, прописанных на данной жилплощади.
- Проверяем возможных наследников: если владелец квартиры получил её в качестве наследства, обязательно стоит обратиться к нотариусу, оформлявшего эти документы. Он обязан предоставить выписку из нотариальной книги с подтверждением факта отказа остальных наследников от данной квартиры.
- Проверяем отсутствие долгов: потребуйте не только полного погашения долгов по всем коммунальным квитанциям, но и закрытие всех счетов на имя прежнего хозяина. Конечно, новый собственник не обязан оплачивать задолженность предыдущего владельца, однако процесс отстаивания своих прав и судебные тяжбы могут значительно испортить радость от приобретения жилья.
Если вы сомневаетесь в том, что сможете своими силами проверить юридическую чистоту квартиры, не спешите с покупкой. Лучше обратиться к профессионалам, чем впоследствии оказаться и без денег, и без жилья.