Сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Сделки купли-продажи недвижимости, в которых задействованы лица младше 18 лет, считаются одними из самых непростых в юридической практике. При их совершении необходимо заручиться согласием законных представителей, а также учесть ряд особенностей, без которых договор купли-продажи не будет признан законным.

Как продать квартиру, принадлежащую лицу, не достигшему совершеннолетия?

Очень часто в купле-продаже в качестве объекта выступают жилые объекты, которые целиком или частично принадлежат гражданам младше 18 лет. В этом случае необходимо помнить следующее:

• подростки  от 14 лет и старше могут реализовывать свою долю только при письменном согласии родителей (опекунов и т.д.) на проведение сделки;
• в свою очередь, законным представителям необходимо заручиться разрешением из органов попечительства;
• дети до 14 лет могут реализовать свою недвижимость исключительно с разрешения органов опеки;
• сделка разрешается при соблюдении ряда условий, указанных в специальном постановлении местного муниципального органа, чтобы не допустить нарушение прав гражданина, не достигшего совершеннолетия;
• в некоторых ситуациях муниципальные органы могут выдвинуть требование о перечислении конкретной суммы денег на личный счет ребёнка с целью последующей покупки жилья или доли.

Как правило, в первую очередь, важно учесть, что при сделке купли-продажи доля ребёнка не может уменьшиться, а условия проживания – измениться в худшую сторону.

Если вы считаете, что органы опеки незаконно или без каких-либо оснований отказали в регистрации сделки, специалисты юридического центра «Гарант» готовы обжаловать подобное решение в суде.

Что нужно знать о госрегистрации?

От имени лица, не достигшего 14 лет, все договоры подписывает родитель, опекун или иной представитель, определенный законом. После 14 лет подросток может ставить подпись на официальных бумагах и предоставлять их на регистрацию лично.

Список документов для регистрации сделки, выглядит следующим образом:

• заявление;
• паспорта, свидетельства о рождении (для несовершеннолетних);
• документы, подтверждающие права опекунов или попечителей;
• договор купли-продажи объекта недвижимости;
• квитанция об оплате госпошлины;
• кадастровый паспорт;
• документы, устанавливающие права на жилой объект;
• разрешение от органов попечительства на совершение сделки с недвижимостью;
• письменное согласие представителей, определенных законом, если в сделке участвуют подростки  от 14 до 18 лет;
• разрешение органов опеки на дачу согласия законным представителям на распоряжение подростком своим имуществом (для лиц от 14 до 18 лет).

Согласие попечительских органов является обязательным в следующих видах сделок с объектами недвижимости, в качестве владельцев которых выступает лицо, не достигшее совершеннолетия:

• дарение имущества;
• залог;
• сдача в аренду или наем, передача в безвозмездное пользование;
• обмен;
• отказ от преимущественной покупки доли;
• раздел;
• выделение доли;
• любые иные сделки, влекущие уменьшение доли несовершеннолетнего.

Важные нюансы

Следует помнить, что родители или иные законные представители не могут совершать сделки с детьми, находящимися на их попечении. То есть, родители не могут купить жилье у своего ребёнка (или продать ему). Однако всегда можно жилье подарить или передать в безвозмездное пользование.

По требованию законных представителей суд может признать сделки, совершенные лицами в возрасте до 14 лет, правомерными, если в итоге имеется выгода в пользу лица, не достигшего совершеннолетия.

Сделка, совершенная лицами от 14 до 18 лет без согласия родителей или иных, определенных законом представителей, может быть признана судом незаконной.

Очевидно, что сделки купли-продажи недвижимости с участием детей и подростков имеют множество подводных камней. Чтобы не ошибиться, не потерять время и деньги, не потратить нервы впустую, мы рекомендуем обратиться к специалистам. Специалисты юридического центра «Гарант» проконсультируют по всем вопросам, помогут отстоять законные интересы в суде и обеспечат юридическую поддержку даже самым сложным сделкам.